Wanneer u overweegt uw huis in bijvoorbeeld Maastricht, Heerlen of Sittard te verkopen is een belangrijk onderdeel van dit proces het kiezen van de juiste makelaar. Zo zitten er niet alleen grote prijsverschillen in de courtages maar zitten er ook aanzienlijke verschillen in de afgegeven vraagprijs. Verder zitten er bijvoorbeeld óók nog verschillen in de prijs/kwaliteit verhouding en de ervaring van de makelaar met betrekking tot uw type woning. De meest verstandige volgende stap is dan ook verschillende makelaars in Maastricht, Heerlen of Sittard vergelijken. Aan de hand van de volgende inzichten uit de praktijk hopen wij het vergelijken en vervolgens kiezen van de juiste makelaar makkelijker te maken.

Verschillen in courtage makelaars

Een belangrijk aspect van het kiezen van de juiste makelaar is uiteraard de courtage die gevraagd wordt, u wilt immers niet onnodig te veel betalen. Maar hoe groot zijn deze verschillen nu daadwerkelijk?

Uit een onderzoek van Vereniging Eigen Huis komt naar voren dat bij een vergelijking van 100 makelaarsoffertes een verschil in makelaarscourtage zat van maar liefst 1.6%. Bij een huis van €300.000 betekent dit een potentiële besparing van €4.800. Onderstaand overzicht geeft de grote verschillen tussen gehanteerde makelaarscourtages of vaste vergoedingen weer.

Een volgend punt van verschil dat ook zeker niet over het hoofd moet worden gezien is of de courtage wordt berekend over de afgegeven vraagprijs of de daadwerkelijke vraagprijs. In de huidige vastgoedmarkt van Zuid-Limburg wordt niet snel meer raar opgekeken wanneer een woning voor een flink bedrag boven de vraagprijs wordt verkocht. Let daarom goed op bij het vergelijken van makelaars of de courtage wel of niet over de daadwerkelijke verkoopprijs wordt berekend om onvoorziene kosten te voorkomen.

Daarnaast berekenen verschillende makelaars de courtage inclusief BTW of exclusief BTW. Ook dit is vanzelfsprekend belangrijk om duidelijk op papier te laten zetten. Zo kunnen bijvoorbeeld, bij een huis in Maastricht, Heerlen of Sittard van €300.000 met een courtage van 1.5%, de makelaarskosten €4.500 bedragen. Als hier vervolgens nog BTW over moet worden betaalt zal dit bedrag nog eens verhoogd worden tot €5.445. Een behoorlijk verschil dus, een verschil dat u uiteraard veel liever spendeert aan bijvoorbeeld de inrichting van uw nieuwe woning.

Bonusafspraken makelaars

Verder zouden makelaars ook een zogeheten bonusafspraak kunnen voorstellen. Dit houdt in dat wanneer de woning boven de vraagprijs wordt verkocht de makelaar bijvoorbeeld een bonus van 10% ontvangt over het bedrag bovenop de vraagprijs.

Bij een huis met een vraagprijs van €300.000 met een daadwerkelijke verkoopprijs van €320.000 betekent dit een bonus van €2.000 bovenop de standaard makelaarscourtage. Feit is dat uiteindelijk de grootste factor voor de daadwerkelijke verkoopprijs de huidige marktwerking is, niet de eventueel bovengemiddelde kennis en kunde van de makelaar.

Verschillen in de vraagprijs van makelaars

Het volgende punt waarin makelaars veel van elkaar kunnen verschillen is de afgegeven vraagprijs. Voordat u over gaat tot de verkoop van uw woning zult u eerst één of meerdere offertes ontvangen van makelaars. Deze makelaars zullen als onderdeel van de offerte een vraagprijs afgeven voor uw woning. De ervaring leert echter dat dit nogal nattevingerwerk is waarbij zelfs verschillen tot ruim €50.000 mogelijk zijn.

Met betrekking tot de verschillen in de afgegeven vraagprijs is het belangrijk om op de volgende punten te letten:

Zit een van de makelaars een stuk lager zit met zijn afgegeven vraagprijs en stelt hij daarnaast ook een zoals hierboven omschreven bonusafspraak voor? Laat u dan niet te veel misleiden door een zeer aantrekkelijke courtage want met dit soort bonussen kunnen de totale kosten alsnog flink oplopen.

Ga ook niet direct voor de hoogste vraagprijs die is afgegeven want óók deze kan wellicht niet realistisch zijn. Als u uw huis voor een onrealistisch hoge prijs op de markt brengt zullen minder mensen uw woning willen bezichtigen. Dit komt door het huis in een eerste oogopslag te duur lijkt.

Echter, waarde creatie zit voor een deel in schaarste en hoe meer mensen u weet te strikken voor een bezichtiging des te meer schaars uw woning zal worden. Een direct resultaat hiervan zal een grotere kans op opbiedingen zijn tussen verschillende geïnteresseerden.

Daarnaast speelt vaak emotie ook een grote rol in het uitbrengen van een bod. Waar een belegger een bod uitbrengt op basis van zijn rendementseis wordt een woningzoekende wel of niet “verliefd” op de woning. Deze emoties ontstaan vaak pas tijdens een bezichtiging en niet door slechts foto’s online te bekijken. Om deze reden is het dus aan te raden om met betrekking tot de vraagprijs in het midden te blijven om zodoende het aantal bezichtigingsaanvragen niet te veel te drukken.

Aanloopkosten makelaars

Een volgend punt van aandacht zijn de zogeheten aanloopkosten. Dit zijn de kosten voor het maken van de foto’s, de plaatsing op Funda, de advertentieopmaak en meer. Wat nu precies wel en niet onder de aanloopkosten valt is verschillend per makelaar. De gemiddelde aanloopkosten liggen rond de €500 maar ook hier zitten verschillen in.

Verder kunnen deze aanloopkosten inclusief BTW of exclusief BTW worden gerekend. Daarnaast kunnen deze kosten van tevoren apart in rekening worden gebracht terwijl deze kosten bij andere makelaars al in de makelaarscourtage verwerkt zijn.

Met betrekking tot de aanloopkosten is het dus belangrijk om te vragen wat hier nu precies wel en niet onder valt, of deze kosten in de courtage zijn verwerkt en of de prijs inclusief of exclusief BTW is.

Wel of geen branchevereniging makelaardij

Een makelaar in Maastricht, Heerlen of Sittard kan tevens aangesloten zijn bij een branchevereniging. In Nederland zijn er voor de makelaardij branche de volgende verenigingen:

• NVM
• VBO
• VastgoedPRO

Het doel van deze verenigingen is het behartigen van de belangen van de aangesloten makelaars en hun cliënten. Zo heeft het NVM bijvoorbeeld een erecode opgesteld waar elke makelaar zich aan hoort te houden. Deze erecode bepaald bijvoorbeeld hoe met vertrouwelijke informatie moet worden omgegaan.

Verder kunnen via deze verenigingen de makelaars verschillende cursussen volgen om hun kennis verder uit te breiden. Dat een makelaar bij een dergelijke vereniging zit aangesloten is echter geen garantie dat deze dat ook doet of dat de prijs/kwaliteit verhouding van de makelaar optimaal is.

Verder zijn alle verenigingen aangesloten bij de geschillencommissie makelaardij. Hier kun je als consument naartoe wanneer er een geschil is tussen jou en de makelaar. Een makelaar die is aangesloten bij een branchevereniging kan dus een voordeel zijn maar is geen garantie voor een betere prijs/kwaliteit verhouding.

Beoordelingen/reviews makelaars

Naast uw eigen analyse is het ook verstandig om te kijken naar de ervaringen van mensen die u voor gingen. Kijk bijvoorbeeld naar het cijfer dat de makelaar van Funda krijgt of bekijk de reviews van het makelaardij kantoor via google. Een makelaar zelf zal u natuurlijk altijd vertellen de beste keuze te zijn. Het doornemen van de verschillende beoordelingen schetst daarentegen een duidelijk en vooral eerlijk beeld van de ervaringen van zijn klanten.

Ervaring makelaars

Ook is de ervaring van de makelaar ook erg belangrijk. Is deze bijvoorbeeld bekend met de wijk waarin uw woning zich bevindt? Heeft de makelaar ervaring met uw specifieke type woning of de prijsklasse waarin deze zich bevindt?

Het is altijd slim om referenties op te vragen, zelfs als u niet twijfelt aan de ervaring van de makelaar. Op deze manier kunt u zelf de meetbare resultaten van verschillende makelaars in uw wijk of straat naast elkaar leggen en zelf uw oordeel vellen.

Tot slot…

Nu duidelijk is geworden dat makelaars flink van elkaar kunnen verschillen is het belangrijk om te beginnen met makelaars uit uw regio te vergelijken. Als u uw huis in Maastricht, Heerlen, Sittard of elders in de regio Zuid-Limburg wilt verkopen adviseren wij dit dan ook zeker te doen. Vervolgens kunt u met behulp van dit artikel de verschillen naast elkaar leggen en kritische vragen stellen. Op basis van deze vergelijking kunt u vervolgens de juiste keuze maken en voorkomen dat u te veel betaalt of niet de gewenste service krijgt.

Heeft u de makelaar gevonden die het beste bij u past maar vind u de huidige courtage toch nog aan de hoge kant? Wees niet bang om te onderhandelen en laat blijken dat u goed voorbereid bent!